地段、配套、装修质量等，已成为购房者选房的基本门槛，如今，人们对居住品质的追求和物业服务质量的要求越来越高，业主与物业服务企业之间的纠纷也日渐增多。
据太原市房产局物业科粗略统计，今年上半年市民各类热线接听电话中，在办理诉求类来电里，有一多半是物业管理类问题，涉及物业服务不到位、失窃物业不承担责任、小区停车场紧张、停车秩序差、物业服务不到位、小区设施维护等多个方面。
在一些常见的物业纠纷中，物业和业主各自享有哪些权利，又该承担哪些义务？业主如何维护自身权益？山西晚报记者选取了多个案例，邀请业内人士对物业纠纷中的一些常见问题进行了解读。
小区内失窃物业赔偿有别
近日，太原两个小区内两户市民家里分别发生了失窃案件。其中，居民王先生家里短期内遭小偷两次下手。事发后，王先生要求物业公司提供小区内的电子监控资料。但经过一番申请报批，终于能拷贝监控资料时，大家却发现物业安装在主要事发位置的监控器久坏未修，导致监控资料的缺失。与此同时，小区里关于事发位置的其他监控器显示图像模糊不清，很难辨认出盗窃者的相貌特征。监控的缺失没有给派出所民警的破案工作提供有力帮助。
另一位市民停在小区内的车辆被砸失窃，丢失了部分名贵烟酒等物。这位市民认为，“业主交了物业费、停车位、管理费，什么费用都没有欠物业公司，在小区内丢失财物就是小区治安不好，物业服务不到位，物业公司应该承担责任。”
就上述案例，山西艾伦律师事务所律师田源认为，第一个案例中物业公司应该根据相关法律法规对王先生的损失进行赔偿。根据《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第二个案例中，小区物业只有服务业主车辆进出场、停放义务，对车位上存放的车辆没有保管义务。除非有证据证明车辆的损坏或被盗是小区物业管理的疏忽或管理不善造成的。比如小区实行24小时保安站岗值班制，盗贼入门后，业主连续求救无效；或者小区实行电子监控，监控存储视频没有保留犯罪嫌疑人的录像，而当值保安却没有发现，或发现盗贼没有及时制止等，业主才有可能通过法律途径得到索赔。
代收快递丢失不赔
太原市迎泽区某小区内的快递柜被拆除，恰巧业主刘女士网购的衣服到货。刘女士告诉快递员，可以先把快递放在小区物业门卫处，门口保安会代为看管。刘女士下班回家后，在门卫处查找半天，门卫保安也帮着翻遍所有寄存的快递，都没有找到自己的快递。刘女士要求物业赔偿，物业则要求保安赔偿。
门卫却认为：“我一个月挣着2000元的工资，每天要做门卫保洁、巡视、监看监视器，代收快递只是顺便，真不算是我的分内事，丢了还要我赔偿，每天取快递的人很多，丢失、拿错、恶意偷窃快递的事情难免，我根本照看不过来，如果赔偿那工资都不够扣的。”
田源律师表示，签收快递或包裹是收件人本人的责任，原则上小区保安或物管人员没有代为签收的义务，特别是一些重要或贵重物品。物管公司是服务公司，在物管合同服务条款中包含了帮业主处理一些事物的义务。如果物管帮忙代收了，而包裹出现丢失或损坏，那么物管还是存在一定的保管责任。快递过程中，包裹如果遗失、损坏，由快递公司承担主要责任。
车辆被划看协议咋定
某日早上，太原市民张女士投诉其所在小区物业：包括她的车在内的十几辆私家车，在小区里绿化带旁停放时被连续划伤。
物业公司认为，不在规定停车位停放的车被划伤与物业无关，张女士等小区业主却觉得小区物业公司应该负有一定责任。
田源律师解释，物业管理费和停车管理费是不同的，具体要看双方是否签订有停车保管的协议，如果有协议按照协议履行，没有协议可能无法追究物管责任。
如果业主与物业公司签订了协议，明确约定了双方的权利义务，车主按照规定的地方停放，物管应当对车辆的损害承担责任。
物业无权擅自停水电
太原某小区业主梁女士先后两次到小区物业办公室缴纳自家的水电费，但物业工作人员明确拒绝：“要交就要连欠下的物业费用一起交，不然就不收。”不仅梁女士一家，还有一家邻居发现，由于欠物业费等费用，物业擅自将其水表拆掉。
田源律师认为，物业这种行为不符合相关规定。除非业主与物业公司签订了相关合同，承认由物业公司管理小区的水电供给，否则物业公司无权擅自关停自来水公司和供电公司的供水及供电。
《民法典》第九百四十四条明确规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
太原房产局物业科科长刘宏伟表示，这个规定填补了法律层面的空白，明确的规定使业主的首要权益，即民生权益得到了法律性的有效保护。与此同时，物业公司多年习惯使用的停水停电的“规律性任性”，也被画上了终止符。
业主与物业公司之间的矛盾，根本上还是源于物业的服务质量问题。大多数业主并不是不想交物业费，而是物业的服务质量标准不能使业主达到认可的水平，即使业主投诉，对物业公司也不会产生根本作用，甚至会被穿上更多的“小鞋”，从而业主会产生极强的抵触情绪。如果物业公司能够提供物有所值的一系列规范而及时的到位服务，业主也就没有了不交的道理。
物业有权禁止业主安装太阳能热水器吗？
在一些六层楼的砖混小区内，不少业主想在楼顶安装太阳能热水器，却遭到了物业的反对，物业这种做法合理吗？
田源律师解释：物业对整个小区负有管理职责，有义务和权利维护小区的整体性和统一性。是否允许安装太阳能热水器，主要看物业公司与业主在物业管理公约中是否有约定，其次要看太阳能热水器的安装是否构成对墙面、顶层或邻居空间的占用或破坏。
首层住户要承担电梯费吗？
关于首层住户是否承担电梯费的纠纷屡见不鲜。“住在一楼，平常不用电梯，就不用交费了吧？”此外，今年太原不少老旧小区陆续开始征求业主是否愿意分摊成本安装电梯的意见。不少首层住户表示反对，他们认为“我们从不用电梯，不会平白无故缴纳几万元电梯安装费。”
面对业主的普遍质疑，田源律师认为，在高层住宅中，首层住户在没有特殊预定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。即使是住在首层、低层，业主也应当交纳电梯费，因为电梯运行服务是高层住宅内的公共性服务，而不是供部分产权人享用的特约性服务，电梯属于公共设施设备，在产权上属于全体业主共有。
同时，电梯的服务具有公共使用的性质，不可能限定使用人的类型，也不会由于首层、低层住户不使用而减少运行费用，电梯费亦属于物业管理收费的范围。因此，住在首层、低层的业主也应交纳相应的电梯费。
同样的问题也存在于，有的业主认为自家住在一楼，可是为何楼层灯的电费也要分摊？由于住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由受益人即楼内全体人分摊。
山西晚报记者 张磊
