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【海法案例】下水管道堵塞致损，物业公司是否承担责任？ |
基本案情
某物业公司为某小区物业服务单位，舒某为该小区业主，其于2010年入住该小区，2016年年底搬至其他小区居住，之后涉案房屋无人居住。2018年5月25日，舒某返回涉案房屋，发现房屋厨房地漏冒水，室内地板等被污水浸泡。舒某立即向物业公司反映了上述情况；同日，该物业公司对涉案房屋的厨房下水管道予以疏通并对涉案房屋予以清扫。三日后，舒某又发现厨房下水管道堵塞、厨房地漏冒水；同日，该物业公司对包括负一楼在内的下水管道进行疏通，从负一楼下水管道中掏出头发及其他物品，之后下水管道恢复正常，未再次堵塞。另外，涉案房屋所在楼栋的一、二楼住户在本案诉讼发生前因下水管道堵塞冒水已从外墙另行安装下水管道。舒某认为物业公司未尽到职责，给其造成损失，故诉至本院，要求物业公司赔偿其各项经济损失36863.5元。
裁判结果
本案涉物业服务合同约定的服务内容包括物业公用部位的维修、养护和管理；物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通等。本案中，舒某所在楼栋的一、二楼住户均已因为地漏冒水而从外墙另行安装下水管道，说明案涉负一楼的下水管道堵塞并非偶然发生，物业公司明知下水管道出现堵塞的可能性较大，却未对负一楼下水管道采取措施，未尽到物业服务合同约定的养护义务。同时，《连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准》规定二级资质的物业服务企业服务内容包括每年疏通一次公共雨、污水管道，保持畅通，现物业公司未能举证证明其对涉案负一楼下水管道每年进行一次疏通，故物业公司存在违约，应对舒某主张的财产损失承担赔偿责任。关于损失金额如何认定，舒某在本案中主张的损失项目与因地漏冒水致损的项目较为相符，且舒某提交的相关证据可以印证其损失的金额，故对舒某主张的损失金额予以确认。因舒某长期未在家居住，其未能及时发现堵塞冒水的发生，导致了损失的扩大，其自身存在过错，且物业公司在舒某通知物业出现堵塞时已对舒某所在房屋的厨房下水管道予以疏通，应当减轻物业公司的责任。综上，酌定物业公司赔偿舒某损失14000元。
典型意义
本案中，物业公司疏通负一楼下水管道时从管道中掏出头发等杂物，可以说明负一楼下水管道的堵塞由于使用该管道的业主造成，同时物业服务企业也有提供恰当的物业服务的合同义务。故舒某可以选择起诉业主承担侵权责任，也可以基于物业服务合同起诉物业公司承担违约责任。现舒某选择违约之诉，应从物业公司是否违反物业服务合同约定的义务的角度考虑物业公司应否承担违约责任。
首先，案涉负一楼的下水管道未进入业主专用范围，不属于个别业主专有，即使该负一楼的下水管道仅由固定的部分业主使用，也不能因此将其排除在共用设施设备范围之外，故应将其界定为物业共用设施设备，物业服务企业对该共用设备设施提供约定的物业服务不应另外收取费用。
其次，案涉物业服务合同约定的服务内容包括物业公用部位的维修、养护和管理；物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通等。故物业公司不仅需要在共用设备设施发生故障时予以维修，亦需在日常的物业服务中对公共设备设施尽到合理的养护、管理义务。本案物业公司资质等级为二级，根据《连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准》规定二级资质的物业服务企业服务内容包括每年疏通一次公共雨、污水管道，保持畅通；如物业公司不能举证证明其对污水管道每年进行一次疏通，对公共设施设备尽到了合理的养护、管理义务，则应承担相应的违约责任。
再次，即使物业公司构成违约，业主作为非违约方亦应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；如有过失，对损害的发生也有过错时，对损失赔偿额亦应当予以相应扣减。 |
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