商用物业的设计与定位
设计与项目定位相互"烘托"
在当前国内商用物业竞争中，不少商用物业为了形成差异化优势，纷纷苦练外功，在建筑的设计外形上费劲心机。诚然，商用物业作为城市现代化的重要标志，其建筑设计不断受到重视，高档写字楼、地标建筑、大型购物中心等场所充分展现了城市活力。如处于CBD的万达广场、华贸中心等，在这样的大环境下，开发商或投资商也经常用高端来定义其项目。
那么如何去追求品质？设计和市场定位究竟谁更重要呢？匡形国际规划设计公司执行总裁吴磊认为
建筑设计应根据具体情形而定，通常而言，持有型物业在建筑设计时，更多的讲求功能的合理性。当一个项目定位为持有时，如果把建筑当噱头，去吸引客户，此种手段为短视行为，那么项目未来升值的空间将大打折扣。这如同买房和租房一样，买房者必然爱惜房子，但租户是不会去考虑这些的。
从建筑的角度分析，用"烘托"这个词来把握设计与项目二者的关系最为恰当。因为，项目未来的运营、增值主要依靠后期的多种手段加以实现。如位于朝阳门地铁附近的人寿大厦，租金水平明显高于丰联大厦和泛利大厦，其中的原因或许就是大家常讲的品质。烂尾改造应遵循市场定位这个时代是主流与非主流竞争的年代。商用物业也是如此，要么追求个性，要么强化实用性。当我们在追捧主流时，也发现诸多遗憾。许多商用物业项目由于运营困难，面临转型或者烂尾。对于这样的项目如何改造？吴磊指出，对旧有的项目进行改造一般采取新旧对比的方法。如大前门项目，尽管会加入时尚元素，但由于其历史性和特殊的地理位置等原因，改造时必将时尚和传统有效融合。对于那些烂尾项目，改造时应遵循其市场定位，这是运营商的第一要务。现在炒的很火的天津小白楼项目，位置很好，但由于种种原因，成为烂尾楼有多年。对于处于如此优秀地段的项目，其空间布局和车位都存在难以调整的硬伤，尤其是车位的规划与周边交通的关系难以调和。因此，新项目在规划时必须把车位尽可能设计到位，反之即使非常优秀的项目，招商也将困难重重，原因在于便捷性永远是一个企业选址时考虑的重要指标。
此外，商业项目的内外部配套设施都应在前期进行充分分析，对未来的客户亦进行分析，避免日后的重复性修改。惟有前期调研充分，才能避免因追求快速而形成市场决策过程的粗糙，进而导致项目后期的种种弊病。
商用物业要"先做对的，再做好的"
相当多数的业内人士一直认为商业建筑的出发点与经营息息相关，它是一种潜在的、看不见的、润物细无声的支持，它将长期的为商业项目提供核心吸引力。京城某资深地产专家甚至打过这样的比喻，"商用物业说到底就是量地裁衣。"。如在遍布全球的众多MALL当中，每一个MALL都有百货公司、购物超市、步行街和餐饮娱乐场所，这种商业氛围，与建筑语言所营造的主题是密不可分的。为何坊间用"量地裁衣"来形容商业地产的建筑设计。吴磊认为"量"是规划，"裁"是设计。当项目进入设计期时往往是一个裁的过程，实质上是对项目进行完善和补充的过程，目的在于让这个"人"变得更漂亮。
总结起来有两点： 一是目标客户必须准确；二是针对客户进行再量地裁衣。建筑设计只能从符合市场的角度去进行，也就是"先做对的，再做好的"。如在国外，做商业项目时，其实并不关心建筑是否有个性，更多的是关注实际的使用性能。写字楼则不然，在一定程度上会要求从外在和内在上共同发力。
总之，当商业项目在进行建筑设计时，不能过分的追求设计的华丽，而且过于强调通过依靠设计去提升项目的价值的做法也是错误的。如果过分的追求建筑本身势必会造成"望山跑死马"的局面。
